โรงแรมคุณวัดผลด้วย RevPAR หรือ “คนต่อห้อง” — ตัวเลข 249 เหลือ 228 ในรายงาน KResearch ไม่ใช่มาตรวัดที่ธุรกิจโรงแรมใช้ตัดสินใจ

งานวิจัยจากสถาบันชื่อใหญ่ถูกส่งต่อในวันเดียว ก่อนเอาไปตั้งราคาหรือตั้งงบ ต้องถามก่อนว่าตัวเลขนี้วัดอะไร นับจากไหน

▍ตัวเลข 249 เหลือ 228 คนต่อห้องคิดมาอย่างไร และทำไมมันไม่บอกว่าโรงแรมขายได้กี่ห้อง ในราคาเท่าไร?

รายงาน In-depth Research ของศูนย์วิจัยกสิกรไทยฉบับ 26 ตุลาคม 2569 ระบุว่าจำนวนห้องพักเพิ่มเร็วกว่าจำนวนนักท่องเที่ยวกลุ่มพักค้างแรม ทำให้ “จำนวนนักท่องเที่ยวพักค้างเฉลี่ยต่อห้อง” ลดจาก 249 คนต่อห้องในปี 2562 เหลือ 228 คนต่อห้องในปี 2569 ซึ่งรายงานมองว่าทำให้ผู้ประกอบการบางรายต้องแข่งขันด้านราคา ตัวเลขนี้คือจำนวนนักท่องเที่ยวพักค้างทั้งปีหารด้วยจำนวนห้องพัก โดยใช้ข้อมูลจากกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา

เมื่อแตกตัวเลขในรายงานเอง ปี 2562 ใช้นักท่องเที่ยวพักค้างรวมทั่วประเทศ 195.16 ล้านคน หารด้วยห้อง 784,118 ห้อง ได้ราว 249 ส่วนปี 2569 เป็นค่าคาดการณ์ กราฟในรายงานพิมพ์ไว้ว่า 227.5 ในปี 2026f ไม่ใช่ตัวเลขที่เกิดขึ้นจริงทั้งปี

สิ่งที่ตัวเลขนี้ไม่มีคือ 2 เรื่องที่โรงแรมใช้ตัดสินใจทุกวัน เรื่องแรกคือจำนวนห้องที่ขายได้ต่อคืน เพราะแขก 2 คนในห้องเดียวกันถูกนับเป็น 2 คน และแขก 1 คนที่พัก 7 คืนถูกนับเป็น 1 คน เรื่องที่ 2 คือรายได้ เพราะไม่มีราคาห้องอยู่ในสูตรเลย ตัวเลขนี้จึงบอกภาพใหญ่ได้ว่าห้องโตเร็วกว่าคน แต่บอกไม่ได้ว่าโรงแรมแห่งหนึ่งควรขายราคาเท่าไร

▍RevPAR คืออะไร และอ่านอย่างไร?

RevPAR (Revenue per Available Room) คือรายได้ห้องพักหารด้วยจำนวนห้องที่มีขายในช่วงเวลาเดียวกัน หรือเท่ากับ Occupancy (สัดส่วนห้องที่ขายได้) คูณ ADR (Average Daily Rate — ราคาห้องเฉลี่ยที่ขายได้จริง) เช่น โรงแรมขายได้ 70% ที่ราคาเฉลี่ย 2,000 บาท RevPAR เท่ากับ 1,400 บาท ข้อระวังมี 2 ข้อ ข้อแรก RevPAR นับเฉพาะรายได้ห้องพัก ถ้าโรงแรมมีรายได้อาหารหรือห้องประชุมมาก ต้องดู TRevPAR ประกอบ ข้อที่ 2 RevPAR ที่สูงขึ้นไม่ได้แปลว่ากำไรสูงขึ้นเสมอ ถ้าได้มาจากการขายห้องเพิ่มที่มีต้นทุนต่อห้องสูง ต้องดู GOPPAR คู่กัน

▍มาตรวัดผลโรงแรมตามหลักสากลมีอะไรบ้าง และตัวไหนใช้ทำอะไร?

มาตรฐานบัญชีที่โรงแรมทั่วโลกใช้อ้างอิงคือ USALI (ระบบบัญชีมาตรฐานของธุรกิจที่พัก) ซึ่งสมาคม HFTP เป็นผู้จัดพิมพ์ โดยฉบับปรับปรุงครั้งที่ 12 เริ่มใช้ตั้งแต่ 1 มกราคม 2569 ส่วนการเทียบผลงานกับคู่แข่ง วงการใช้ดัชนีแบบที่ STR เผยแพร่ มาตรวัดเหล่านี้มีจุดร่วมคือ ตั้งบนหน่วย “ห้องต่อคืน” และ “รายได้” ไม่ใช่จำนวนคน

แบ่งเป็น 3 ชั้น ชั้นแรกคือผลงานด้านห้องพัก ได้แก่ Occupancy (ห้องที่ขายได้ ÷ ห้องที่มีขาย) ADR (รายได้ห้องพัก ÷ ห้องที่ขายได้) และ RevPAR (รายได้ห้องพัก ÷ ห้องที่มีขาย) ชั้นที่ 2 คือผลงานทั้งโรงแรม ได้แก่ TRevPAR (รายได้รวมทุกแผนก ÷ ห้องที่มีขาย) และ GOPPAR (กำไรขั้นต้นจากการดำเนินงาน ÷ ห้องที่มีขาย) ชั้นที่ 3 คือส่วนแบ่งเทียบคู่แข่ง ได้แก่ MPI (Market Penetration Index — Occupancy ของเรา ÷ Occupancy ของ Comp Set × 100) ARI (ADR ของเรา ÷ ADR ของ Comp Set × 100) และ RGI (RevPAR ของเรา ÷ RevPAR ของ Comp Set × 100) ค่า 100 แปลว่าได้ตามส่วนของตัวเองพอดี

▍ข้อมูลตั้งต้นของตัวเลขชุดนี้ มีจุดไหนที่ควรตรวจก่อนนำไปใช้?

จุดแรกอยู่ในรายงานเอง รูปที่ 9 ของ KResearch แสดงจำนวนห้องทั่วประเทศครึ่งแรกปี 2569 ไว้ 2 ค่า กราฟและเนื้อความใช้ 8.76 แสนห้อง (+3.4%) แต่ตารางข้างกันพิมพ์ 846,596 ห้อง ซึ่งต่ำกว่าสิ้นปี 2568 (847,029 ห้อง) ทั้งที่กำกับไว้ว่า +3.4% เราคำนวณแล้วว่าถ้าเป็น 876,596 ห้องจะได้ +3.5% ตรงกับกราฟ จึงน่าจะเป็นการพิมพ์ผิด แต่ข้อนี้เป็นการสันนิษฐานของเรา ยังไม่ได้รับการยืนยันจากผู้จัดทำ

จุดที่ 2 อยู่ที่ตัวตั้ง ไฟล์สถิติท่องเที่ยวรายจังหวัดปี 2568 (ฉบับปรับปรุง ณ 17 มิถุนายน 2569) ของกระทรวงการท่องเที่ยวและกีฬา รวมผู้เยี่ยมเยือนชาวต่างชาติทุกจังหวัดได้ 79.2 ล้านคน ขณะที่นักท่องเที่ยวต่างชาติเข้าประเทศทั้งปีมี 32.97 ล้านคน ต่างกันราว 2.4 เท่า เพราะสถิติรายจังหวัดนับคนที่เที่ยวหลายจังหวัดซ้ำตามจังหวัดที่ไป ไฟล์เดียวกันยังมี “จำนวนผู้เข้าพัก” 176.3 ล้านคน ซึ่งไม่ตรงกับ 199.49 ล้านคนที่รายงานใช้เป็นนักท่องเที่ยวพักค้าง ผู้อ่านจึงไม่รู้ชัดว่าตัวตั้งคือชุดไหน

จุดที่ 3 อยู่ที่อัตราการเข้าพัก รายงานระบุว่าอัตราการเข้าพัก 9 เดือนแรกปี 2569 “เติบโตเพียง 0.18% (YoY)” ซึ่งตรงกับชีตยอดสะสมของกระทรวงฯ ที่ระบุ 55.64% เทียบ 55.46% แต่ในไฟล์เดียวกัน อัตราการเข้าพักรายเดือนทั้งประเทศอยู่ระหว่าง 65.05% ถึง 76.34% ทุกเดือน ค่าสะสมจึงต่ำกว่าทุกเดือน และท้ายไฟล์มีหมายเหตุว่า “ปรับโครงสร้างการคำนวณ” โดยข้อมูลเดือนเมษายนถึงกันยายนยังเป็นข้อมูลเบื้องต้น นอกจากนี้ 0.18 คือส่วนต่างเป็นจุดเปอร์เซ็นต์ ไม่ใช่การเติบโต 0.18%

จุดที่ 4 อยู่ที่ตัวหาร จำนวนห้องในสถิติขึ้นกับที่พักที่อยู่ในระบบ แต่ตลาดจริงมีที่พักนอกระบบด้วย ภูเก็ตเคยมีใบอนุญาตโรงแรมที่หมดอายุหรือค้างดำเนินการกว่า 300 แห่ง กรมการปกครองยังตรวจจับที่พักไม่มีใบอนุญาตเป็นระยะ และรายงานเองก็อ้างข้อมูล AirDNA ว่ามีห้องเช่าราว 50,000 ห้องใน 5 จังหวัดหลัก เท่ากับราว 10% ของห้องที่จดทะเบียนในจังหวัดเหล่านั้น

▍ถ้าโรงแรมไม่วัดผลด้วยมาตรวัดของตัวเอง จะเสียอะไร และเมื่อไหร่

⏱ 3-6 เดือน: ถ้าไม่แยกตัวเลขตลาดออกจากตัวเลขของโรงแรมเอง จะเสียอะไรตอนตั้งราคาไฮซีซั่น?

เสีย ADR จากการลดราคาที่ไม่จำเป็น ข้อความอย่าง “แขกต่อห้องลดลง ตลาดแข่งราคา” ฟังเป็นเหตุผลให้ลดราคาได้ง่าย แต่ถ้า Occupancy และ Booking Pace ของโรงแรมคุณยังไม่ลด การลดราคาตามตัวเลขระดับประเทศคือการยอมเสียรายได้ทั้งที่ยังไม่มีสัญญาณจากลูกค้าของตัวเอง

📅 6-12 เดือน: ถ้าไม่ใช้ RevPAR และ GOPPAR ตั้งงบปี 2570 จะเสียอะไรตอนคุยกับเจ้าของและธนาคาร?

เสียความน่าเชื่อถือของตัวเลขที่ใช้ขออนุมัติ ศูนย์วิจัยฯ ประเมินว่าต้นทุนผันแปรคิดเป็นราว 40-45% ของต้นทุนทั้งหมดและมีทิศทางสูงขึ้น ถ้างบปี 2570 ตั้งจากตัวเลขตลาดที่ไม่มีหน่วยห้องและรายได้ เจ้าของจะเห็นแค่ว่า “ตลาดแย่” แต่ไม่เห็นว่าโรงแรมทำกำไรต่อห้องได้เท่าไร ผมว่างบที่ใช้คุยกับเจ้าของหรือธนาคารควรมีอย่างน้อย RevPAR, GOPPAR และ RGI เทียบ Comp Set

🔭 2-3 ปี: ถ้าไม่ใช้มาตรวัดกลางที่เทียบกันได้ โรงแรมไทยจะเสียอะไรให้ใคร?

เสียการตัดสินใจลงทุนที่ดีให้กับข้อมูลที่ไม่ชัด รายงานแนะนำว่าผู้ลงทุนโครงการใหม่ควรดูความหนาแน่นของโรงแรมในพื้นที่ ซึ่งถูกต้อง แต่ถ้าความหนาแน่นนั้นวัดด้วยตัวเลขที่นับคนซ้ำและไม่รวมที่พักนอกระบบ ทั้งนักลงทุน ธนาคาร และโรงแรมเดิมจะอ่านตลาดคลาดไปพร้อมกัน ผมมองว่าตลาดที่ใช้ RevPAR และ RGI เป็นภาษากลางจะต่อรองกับนักลงทุน ธนาคาร และ OTA ได้ด้วยตัวเลขที่ตรวจสอบได้

▍ข้อเสนอถึงนักวิเคราะห์: คัดกรองแหล่งข้อมูลที่วัดผลธุรกิจโรงแรมได้จริง

งานวิจัยที่รวบรวมภาพรวมของวงการเป็นสิ่งที่โรงแรมไทยได้ประโยชน์ และเราอยากเห็นมีต่อไป สิ่งที่ขอมีเพียงให้คัดกรองแหล่งข้อมูลและตัวชี้วัดที่วัดผลธุรกิจโรงแรมได้จริง ก่อนนำมาเป็นข้อสรุปที่วงการจะหยิบไปใช้ต่อ ข้อเสนอมี 4 ข้อ (1) ระบุหน่วยให้ชัดทุกครั้งว่าเป็นคน ห้อง หรือห้องต่อคืน และอย่าใช้ตัวชี้วัดที่นับคนเป็นเหตุผลอธิบายการแข่งขันด้านราคา (2) ถ้าจะพูดถึงผลงานของโรงแรม ให้ใช้มาตรวัดสากล คือ Occupancy, ADR และ RevPAR ซึ่งสถิติของกระทรวงฯ มีอัตราการเข้าพักรายเดือนอยู่แล้ว (3) แยกการเปลี่ยนแปลงแบบจุดเปอร์เซ็นต์ออกจากการเติบโตแบบเปอร์เซ็นต์ และระบุว่าเป็นข้อมูลเบื้องต้นหรือค่าคาดการณ์ (4) ถ้าข้อมูลต้นทางเปลี่ยนวิธีคำนวณ หรือตัวเลขในรายงานไม่ตรงกันเอง ให้แจ้งไว้ในรายงาน เพราะผู้อ่านส่วนใหญ่ไม่มีโอกาสเปิดไฟล์ต้นทาง

เรายินดีให้ข้อมูลเพิ่มเติม หรือคุยรายละเอียดของการคำนวณทุกตัวในบทความนี้ ถ้าเราตีความตัวเลขข้อไหนคลาดเคลื่อน ก็พร้อมแก้ไขให้ถูกต้อง

▍ตัวเลขที่ถูกส่งต่อมากที่สุด กับตัวเลขที่ใช้ตัดสินใจได้จริง ไม่จำเป็นต้องเป็นตัวเดียวกัน

รายงานจากสถาบันชื่อใหญ่ช่วยให้วงการเห็นภาพรวมได้เร็ว แต่ภาพรวมระดับประเทศไม่ได้บอกว่าโรงแรมของคุณควรขายราคาเท่าไรคืนพรุ่งนี้ ตัวเลขที่บอกได้อยู่ใน PMS ของคุณเอง และในการเทียบกับคู่แข่งที่แย่งแขกกลุ่มเดียวกัน

เลือกได้ 2 ทาง: ใช้ตัวเลขที่ทุกคนพูดถึงเป็นเหตุผลในการตัดสินใจต่อไป ซึ่งง่ายและฟังน่าเชื่อถือในที่ประชุม หรือใช้เวลาครึ่งวันสัปดาห์นี้วาง RevPAR และ RGI ของโรงแรมตัวเองเทียบกับ Comp Set ซึ่งอาจทำให้พบว่าเหตุผลที่เคยใช้ลดราคา ไม่ได้มาจากลูกค้าของคุณเลย