ข่าวดีก่อน — Asia Pacific กำลังเป็นภูมิภาคที่ Investor ทั่วโลกจับตามองมากที่สุดในตลาด Hotel ปี 2026 JLL ประมาณการว่า Investment Volume ทั่ว APAC จะแตะ 13.3 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ และ 16 ตลาดหลักในภูมิภาคคาดว่า RevPAR จะโตเฉลี่ย +3.6% ในปีนี้ โดยส่วนใหญ่มาจาก ADR ที่เพิ่มขึ้น มากกว่าการเพิ่ม Occupancy ซึ่งในหลายตลาดเริ่มถึง Ceiling แล้ว Singapore น่าสนใจเป็นพิเศษ เพราะเกือบ 90% ของ Hotel Operator ที่นั่น คาดว่า Revenue จะโตในปีนี้ นำโดย Occupancy ที่เพิ่มขึ้น
แต่ข่าวที่ต้องระวังสำหรับโรงแรมในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะ — STR และ JLL ระบุว่ากรุงเทพฯ มี Hotel Construction Pipeline ใหญ่ที่สุดในทั้ง Asia Pacific ยกเว้นจีน ด้วย 68 โครงการรวม 16,641 ห้อง ที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง ในขณะที่ภูเก็ตตามมาด้วย 41 โครงการ 9,583 ห้อง นั่นหมายความว่า Supply จะยังคงเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง และถ้า Demand ไม่โตทัน Occupancy ก็จะถูกกดดัน โดยเฉพาะในช่วง Low Season
ภาพที่เกิดขึ้นชัดเจนขึ้นเรื่อยๆ คือ APAC กำลังแตก 2 Track อย่างชัดเจน — Vietnam และ India กำลัง Outperform ด้วย Demand ที่โตเร็ว ในขณะที่ Greater China ยังฟื้นตัวช้า ส่วนไทยอยู่กลางๆ — มี Demand ที่แข็ง แต่มี Supply ที่โตเร็วมากพอกัน ทำให้ Rate Discipline สำคัญกว่าทุกช่วงเวลา
🏨 ใครโดนผลกระทบมากที่สุด?
โรงแรมในกรุงเทพฯ ระดับ 3-4 ดาวที่อยู่ในโซน CBD และ Tourist Area จะรู้สึกแรงที่สุดกับ New Supply ที่กำลังเข้ามา โดยเฉพาะถ้าโรงแรมใหม่เหล่านั้น Open ด้วย Opening Rate ต่ำเพื่อสร้าง Market Share ซึ่งเป็น Pattern ที่เคยเกิดมาแล้วในปี 2023-2024 โรงแรมที่อยู่ในตลาดเดียวกับ Pipeline โรงการใหม่ต้องเตรียม Positioning Strategy ให้ชัดว่าทำไม Guest ควรเลือกคุณ ไม่ใช่โรงแรมใหม่กว่าที่เพิ่งเปิด
⚡ Action Required สัปดาห์นี้
ให้ทำ Competitive Pipeline Analysis โดยค้นหาว่าในรัศมี 3 กิโลเมตรจากโรงแรมคุณ มีโรงแรมใหม่ที่กำลังก่อสร้างหรือวางแผนเปิดใน 12-18 เดือนข้างหน้ากี่แห่ง จำนวนห้องรวมกันเท่าไร ถ้าพบว่า New Supply จะเพิ่มขึ้นมากกว่า 15% ของ Current Inventory ในตลาด ให้เริ่มวางแผน Differentiation Strategy ว่าจะใช้ Rate ต่ำสู้ หรือ Build Value ผ่าน Service และ Product Upgrade แทน
📊 ตัวเลขที่ชัดเจน
สมมติตลาดมีห้องอยู่ 5,000 ห้อง Occ 72% = 3,600 ห้องขายได้/คืน ถ้า New Supply เพิ่ม 750 ห้อง (15%) โดย Demand โตแค่ 5% Theoretical Occ ใหม่ = (3,600 × 1.05) ÷ 5,750 = 65.7% ลดลง 6.3 Percentage Point ที่ ADR 2,500 บาท นั่นคือ RevPAR ลด (72% – 65.7%) × 2,500 = 157.5 บาทต่อห้องต่อคืน หรือเท่ากับโรงแรม 150 ห้องเสีย Revenue 157.5 × 150 × 365 = 8.6 ล้านบาท/ปี นั่นคือขนาดของ Threat ที่ต้องเตรียมรับมือ
