ROH ค้านมติขายรอยัล ออคิด เชอราตัน 5,300 ล้านบาท — ส่วนต่าง 427 ล้าน คิดกลับเป็น RevPAR ได้เท่าไร
ทำไมเลขที่ Revenue Manager ควรอ่านจากการซื้อขายครั้งนี้ไม่ใช่ราคาขาย แต่คือ RevPAR ที่ราคานั้นเรียกร้องจากห้อง 726 ห้อง ทุกคืนของปี
- ฐานเศรษฐกิจ (18 กันยายน 2569) รายงานว่า บมจ.โรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) หรือ ROH แจ้งตลาดหลักทรัพย์ฯ ว่าไม่เห็นด้วยกับความเห็นของผู้จัดการกองทรัสต์และทรัสตี GROREIT ที่ระบุว่าสิทธิซื้อคืนสิ้นสุดแล้ว ก่อนผู้ถือหน่วยโหวต 28 ตุลาคม 2569
- บนโต๊ะมี 2 ราคาสำหรับทรัพย์สินก้อนเดียวกัน คือ 4,873 ล้านบาทจาก ROH และ 5,300 ล้านบาทจาก บริษัท ออร์คิด ฮอสพิแทลลิที จำกัด ห่างกัน 427 ล้านบาท บนโรงแรมที่มีห้องพักราว 726 ห้อง
- ส่วนต่างนั้นแปลกลับเป็นภาระต่อคืนได้ และวิธีคิดเดียวกันนี้เจ้าของโรงแรมทุกขนาดใช้กับตัวเองได้ ก่อนจะตอบใครว่าราคาที่เขาเสนอมานั้นสมเหตุสมผลหรือไม่
ผมว่าข่าวข้อพิพาทเรื่องสิทธิซื้อคืนโรงแรมแบบนี้ คนในวงการอ่านแล้วมักข้ามไป เพราะมันดูเป็นเรื่องของนักกฎหมายกับนักลงทุน ไม่ใช่เรื่องของคนที่ต้องตั้งราคาห้องพรุ่งนี้เช้า
ฐานเศรษฐกิจรายงานเมื่อวันที่ 18 กันยายน 2569 ว่า คุณศานิต อรรถญาณสกุล กรรมการ บมจ.โรงแรมรอยัล ออคิด (ประเทศไทย) หรือ ROH แจ้งต่อตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยว่า บริษัทไม่เห็นด้วยกับความเห็นของผู้จัดการกองทรัสต์และทรัสตีของ GROREIT ที่ระบุว่าสิทธิของบริษัทในการซื้อคืนโรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน โฮเทล แอนด์ ทาวเวอร์ส สิ้นสุดลงแล้ว และอยู่ระหว่างหารือที่ปรึกษากฎหมาย ก่อนที่ผู้ถือหน่วยทรัสต์จะประชุมลงมติในวันที่ 28 ตุลาคม 2569
ฝั่งข้อพิพาท ผมไม่มีความเห็น และ ก.ล.ต. โดยคุณสุชา บุณยเนตร รองเลขาธิการ ก็ระบุชัดว่าเงื่อนไขตามสัญญาเป็นข้อตกลงทางแพ่งระหว่างคู่สัญญา ที่ ก.ล.ต. ไม่เข้าไปให้ความเห็นโดยตรง
สิ่งที่ผมสนใจคือเลข 2 ตัวที่วางอยู่บนโต๊ะเดียวกัน กับห้องพักจำนวนหนึ่งที่ต้องทำงานหาเงินมาจ่ายให้เลขพวกนั้น
▍ราคาซื้อขายโรงแรม แปลกลับเป็น RevPAR ได้อย่างไร?
กรุงเทพธุรกิจและฐานเศรษฐกิจรายงานตรงกันว่า ทางเลือกที่ผู้ถือหน่วย GROREIT จะโหวตมี 3 ทาง คือขายคืนให้ ROH ที่ 4,873 ล้านบาท ขายให้ บริษัท ออร์คิด ฮอสพิแทลลิที จำกัด ที่เสนอมาเมื่อวันที่ 4 กันยายน 2569 ที่ 5,300 ล้านบาท หรือเปิดประมูลถ้า 2 ทางแรกไม่สำเร็จ
โรงแรมรอยัล ออคิด เชอราตัน ริมแม่น้ำเจ้าพระยามีห้องพักราว 726 ห้อง ตามข้อมูลที่โรงแรมเผยแพร่ผ่านช่องทางจองหลักและหน้าเครือผู้บริหาร พอเอา 2 ราคานั้นหารด้วยจำนวนห้อง เราจะได้เลขที่คนทำงานโรงแรมคุ้นเคยกว่า คือมูลค่าต่อห้อง
แต่ที่น่าสนใจกว่านั้นคือขั้นถัดไป เพราะมูลค่าต่อห้องยังเป็นเลขของฝ่ายการเงิน ถ้าเดินต่ออีก 2 ขั้น คือคูณด้วย cap rate ที่ผู้ซื้อน่าจะใช้ แล้วหารด้วยจำนวน room-night ทั้งปี ราคาก้อนใหญ่จะกลายเป็นเลขต่อคืน ซึ่งเป็นภาษาเดียวกับที่ทีมหน้างานใช้ทุกวัน และตรงเลขต่อคืนนี้เองที่มีกับดักหนึ่งซึ่งคนอ่านตกเกือบทุกครั้ง ผมจะกลับมาที่มันหลังตาราง
💡 BoydWee เห็นว่า — ราคาไม่ได้บอกมูลค่า แต่บอกความคาดหวัง
เวลามีคนเสนอราคาซื้อโรงแรมสูงกว่าอีกคน 427 ล้านบาท เรามักอ่านว่า “ทรัพย์สินนี้มีมูลค่ามากขึ้น” ผมว่าอ่านแบบนั้นพลาดครึ่งหนึ่ง เพราะราคาที่สูงกว่าไม่ได้แปลว่าตึกดีขึ้น มันแปลว่าคนเสนอเชื่อว่าจะดึงกำไรออกมาจากตึกเดิมได้มากกว่าที่เจ้าของเดิมดึงได้
และเมื่อใดที่ความเชื่อนั้นกลายเป็นราคาที่จ่ายไปจริง มันจะเดินทางลงมาถึงทีมปฏิบัติการเสมอ ในรูปของเป้า ADR ที่สูงขึ้น เงื่อนไขห้องราคาต่ำที่หายไป หรือสัญญา Wholesale ที่ไม่ต่ออายุ ราคาซื้อขายจึงไม่ใช่ข่าวของฝ่ายการเงินอย่างเดียว มันคือการประกาศล่วงหน้าว่าปีหน้าจะมีใครมาขอเลขอะไรจากคุณ
⏱ 3-6 เดือน: ถ้าเจ้าของใหม่เข้ามาหลังโหวต 28 ตุลาคม โรงแรมริมเจ้าพระยาจะเห็นอะไรก่อน?
สิ่งที่มักมาก่อนการปรับราคาคือการปรับโครงสร้างช่องทางขายและกลุ่มลูกค้า เพราะผู้ซื้อที่จ่ายแพงกว่าต้องอธิบายให้ได้ว่าจะเอาส่วนต่างคืนมาจากไหน ทางที่เร็วที่สุดคือลดสัดส่วน Wholesale และ Group ราคาต่ำ แล้วดันสัดส่วน Transient และการจองตรงขึ้น โรงแรมริมแม่น้ำที่อยู่ใน comp set เดียวกันจึงควรจับตาว่าห้องราคาถูกที่เคยมีในตลาดจะหายไปหรือไม่ มากกว่าจะจับตาราคาป้าย
📅 6-12 เดือน: โรงแรมที่มีโครงสร้าง sale-and-leaseback หรืออยู่ในกองทรัสต์ ควรกลับไปดูตัวเลขไหนของตัวเอง?
ดู 2 ตัวคู่กัน คือมูลค่าต่อห้องที่ใช้ตอนทำสัญญา และ RevPAR จริงเฉลี่ย 12 เดือนล่าสุด ถ้ามูลค่าต่อห้องขยับขึ้นตามราคาตลาด แต่ RevPAR ของคุณยังอยู่ที่เดิม ช่องว่างนั้นคือแรงกดดันที่จะกลับมาที่ทีมปฏิบัติการในรอบเจรจาถัดไป ไม่ใช่เรื่องของฝ่ายการเงินอย่างเดียว
🔭 2-3 ปี: ถ้ามูลค่าต่อห้องในกรุงเทพฯ ยืนที่ระดับนี้ ADR ต้องไปถึงไหนถึงจะสมเหตุสมผล?
คำตอบขึ้นกับ Occupancy ที่คุณยืนได้จริง ที่มูลค่าราว 7.3 ล้านบาทต่อห้อง ถ้าผู้ซื้อคาดหวังผลตอบแทนระดับ 8% ภาระ NOI ต่อ room-night จะอยู่ราว 1,600 บาท ซึ่งบังคับให้ ADR ต้องอยู่ในระดับโรงแรมระดับบนจริง ๆ และต้องยืนได้ตลอดปี ไม่ใช่เฉพาะไฮซีซัน นี่คือเหตุผลที่โรงแรมระดับนี้ยอมลงทุนกับการปรับปรุงห้องมากกว่าจะแข่งด้วยส่วนลด
🔢 ส่วนต่าง 427 ล้านบาท เท่ากับกี่บาทต่อคืน
เลข 215 บาทเป็นระดับที่ต้องยืนให้ได้ทุกคืนของทุกปี ไม่ใช่เป้าสะสมที่ทยอยไปถึงในกี่ปี เพราะ cap rate คือสมมติฐานว่าผู้ซื้อคาดหวังผลตอบแทนต่อเนื่องไปเรื่อย ๆ ส่วนเลข 12.5 ปีเป็นคนละคำถาม คือระยะคืนทุนแบบง่ายของส่วนต่าง 427 ล้านบาท ซึ่งยังไม่คิดส่วนลดเวลา การเติบโต และเงินลงทุนปรับปรุงที่เจ้าของใหม่อาจใส่เพิ่ม · ราคาทั้ง 2 ตัว จำนวนห้อง และส่วนต่าง 427 ล้านบาท มาจากรายงานข่าวและข้อมูลที่โรงแรมเผยแพร่ ส่วน cap rate และ flow-through 60% เป็นสมมติฐานที่ผมตั้งขึ้นเพื่อให้เห็นลำดับขนาด ประเด็นจึงไม่ใช่ตัวเลข 215 บาท แต่คือการที่ราคาก้อนใหญ่แปลงเป็นเลขต่อคืนได้เสมอ
▍แล้ว 215 บาทต่อคืน ต้องทำให้ได้ภายในกี่ปี?
คำถามนี้ผมเจอบ่อยเวลาเอาเลขแบบนี้ไปคุยกับเจ้าของ และคำตอบคือ ไม่มีกรอบเวลา
215 บาทต่อคืนไม่ใช่เป้าสะสมที่ทยอยเก็บให้ครบในกี่ปี แต่เป็นระดับที่ต้องยืนให้ได้ทุกคืนของทุกปี ปีแรกต้องได้ ปีที่ 10 ก็ยังต้องได้ เหตุผลอยู่ที่ cap rate เอง เพราะการใช้ cap rate 8% คือการสมมติว่าผู้ซื้อคาดหวังผลตอบแทน 8% ต่อปีต่อเนื่องไปเรื่อย ๆ ไม่ใช่ก้อนเดียวจบ
ถ้าคำถามจริง ๆ คือ “แล้วกี่ปีถึงคืนส่วนต่าง 427 ล้านบาท” นั่นเป็นคนละเลข และคำนวณง่ายมาก คือ 427 หารด้วย 34.2 ล้านบาทต่อปี ได้ประมาณ 12.5 ปี ซึ่งก็คือ 1 หารด้วย cap rate พอดี ที่ cap rate 10% จะเหลือ 10 ปี ที่ 6% จะยืดเป็นเกือบ 17 ปี
สังเกตว่า cap rate ทำงาน 2 ทางพร้อมกัน ยิ่งผู้ซื้อคาดหวังผลตอบแทนสูง ภาระ RevPAR รายคืนยิ่งหนัก แต่ระยะคืนทุนยิ่งสั้น เวลาใครบอกคุณว่า “ราคานี้คืนทุนเร็ว” ให้ถามกลับทันทีว่าเขาคิดที่ cap rate เท่าไร แล้วเลขนั้นแปลว่าทีมหน้างานต้องทำ RevPAR เพิ่มกี่บาท
⚡ ประโยชน์สำหรับโรงแรมไทย — Action 3 ขั้น เริ่มได้สัปดาห์นี้
- Audit: หามูลค่าต่อห้องของโรงแรมตัวเอง หยิบราคาที่เคยมีคนเสนอซื้อ หรือราคาประเมินล่าสุดที่ธนาคารใช้ แล้วหารด้วยจำนวนห้องที่ขายได้จริง เขียนตัวเลขนี้ไว้บนกระดาษแผ่นเดียวกับ RevPAR เฉลี่ย 12 เดือนล่าสุดของคุณ
- Match: แปลงมูลค่าต่อห้องเป็น RevPAR ที่ราคานั้นเรียกร้อง คูณราคาทั้งก้อนด้วย cap rate ที่คิดว่าผู้ซื้อจะใช้ หารด้วยจำนวนห้องคูณ 365 แล้วหารด้วยอัตรา flow-through ที่โรงแรมคุณทำได้จริง ตัวเลขที่ออกมาคือ RevPAR ที่ราคานั้นต้องการ ทำเป็น 3 ระดับคือระวัง กลาง และดี เพื่อให้เห็นช่วง ไม่ใช่จุดเดียว
- Trial: เอาช่องว่างไปตั้งเป้ารายเดือน แทนการตั้งเป้าลอย ๆ เอาส่วนต่างระหว่าง RevPAR ที่ราคาเรียกร้อง กับ RevPAR จริงของคุณ มาหารเป็นเป้ารายเดือน แล้วเลือก 1 ช่องทางที่จะปิดช่องว่างนั้นก่อน เช่น ลดสัดส่วนห้องราคาต่ำที่สุดลง หรือยืด Min LOS ในวันความต้องการสูง วัดผล 60 วันแล้วค่อยขยาย
วันที่ 28 ตุลาคม ผู้ถือหน่วย GROREIT จะโหวตว่าโรงแรมริมเจ้าพระยาหลังนี้จะกลับไปอยู่กับเจ้าของเดิม หรือเปลี่ยนมือไปหาทุนใหม่ ผลจะออกมาทางไหนก็เป็นเรื่องของคู่สัญญาและผู้ถือหน่วย
แต่คำถามที่เหลือไว้ให้เราทุกคนเหมือนกันคือ ถ้าพรุ่งนี้มีคนยื่นราคาซื้อโรงแรมของคุณมา คุณจะตอบจากความรู้สึกว่าแพงหรือถูก หรือจะเปิดเครื่องคิดเลขแล้วดูก่อนว่าราคานั้นกำลังขออะไรจากห้องของคุณ ทุกคืน ตลอดทั้งปี
ถ้าอยากลองแปลงราคาประเมินของโรงแรมคุณกลับเป็น RevPAR แล้วไม่แน่ใจว่าควรใช้ cap rate เท่าไร — ทักมาคุยกันได้เลย
