Supply ห้องพักโรงแรมไทยแตะสถิติ 43,067 ห้อง สวนทาง RevPAR ที่ยังติดลบ — ทำไมเป็นสัญญาณเตือน ไม่ใช่ข่าวดี
🔭 บทวิเคราะห์เชิงโครงสร้าง · Structural Watch
เมื่อกรุงเทพมี pipeline ห้องพักใหญ่ที่สุดใน APAC (ไม่รวมจีน) และห้องใหม่เอียงไปทาง luxury — โรงแรมที่เปิดอยู่แล้วต้องเริ่มป้องกัน ADR ตั้งแต่วันนี้ ก่อนห้องใหม่จะเปิดชนกับ demand ที่ยังไม่ฟื้น
- แหล่งข้อมูลและสาระหลัก: Lodging Econometrics (รายงานเผยแพร่ ก.พ. 2569, ข้อมูลถึง Q4 2568) ระบุไทยมี pipeline 167 โครงการ 43,067 ห้อง — กรุงเทพ 68 โครงการ 16,641 ห้อง (ใหญ่สุดใน APAC ไม่รวมจีน) ภูเก็ต 41 โครงการ 9,583 ห้อง ขณะที่ JLL ระบุ RevPAR ไทยยังติดลบ 4% ถึง ก.ย. 2568
- ทำไมเรื่องนี้สำคัญ: supply ที่กำลังเปิดชนกับ demand ที่ยังไม่ฟื้น = แรงกดดัน ADR เชิงโครงสร้าง โดยเฉพาะทำเลที่ห้องกระจุก กรุงเทพกับภูเก็ตรวมกันคือเกือบสองในสามของ pipeline
- สัญญาณการลงมือทำ: audit ว่า comp set ของเรามีห้องใหม่เปิดกี่ห้องใน 18-24 เดือน แล้วป้องกัน ADR ด้วยการล็อก forward business + การจองตรง + วางตำแหน่งให้ชัด ก่อนห้องล้น อย่ารีบลดราคา
ขอชวนคุยเรื่องที่มักถูกอ่านผิดทิศ เวลามีข่าวโรงแรมใหม่เปิดเยอะ ๆ เรามักได้ยินว่าเป็น “สัญญาณความเชื่อมั่น” แต่ในมุมของโรงแรมที่เปิดอยู่แล้ว ตัวเลขชุดนี้ควรอ่านคนละแบบ Lodging Econometrics รายงาน (เผยแพร่เดือนกุมภาพันธ์ 2569 ข้อมูลถึงไตรมาส 4 ปี 2568 อ้างอิงผ่าน leading-hoteliers เมื่อ 10 มีนาคม 2569) ว่าไทยมีโครงการโรงแรมในเส้นทางก่อสร้างถึง 167 โครงการ รวม 43,067 ห้อง โดยกรุงเทพนำที่ 68 โครงการ 16,641 ห้อง เป็น pipeline ที่ใหญ่ที่สุดในเอเชียแปซิฟิกเมื่อไม่รวมจีน ส่วนภูเก็ตตามมาที่ 41 โครงการ 9,583 ห้อง
ประเด็นที่น่าสนใจกว่าตัวเลข pipeline คือมันสวนทางกับฝั่ง demand JLL ระบุว่า RevPAR หรือรายได้ต่อห้องที่มีขายทั้งหมดของไทยยังติดลบ 4% เมื่อเทียบปีต่อปีถึงเดือนกันยายน 2568 จากอัตราการเข้าพักที่อ่อนลงเพราะการแข่งขันในภูมิภาค โดยเฉพาะเวียดนาม พูดง่าย ๆ คือห้องกำลังจะเพิ่มขึ้นเป็นหมื่น ในตลาดที่รายได้ต่อห้องยังไม่ฟื้น และนี่แหละคือจุดที่ผมอยากให้เจ้าของโรงแรมไทยหยุดคิด เพราะ supply ที่มากขึ้นในภาวะแบบนี้ ไม่ใช่ลมส่งท้าย แต่คือแรงต้านที่กำลังก่อตัว
▍ ทำไม pipeline ห้องพักที่ทำสถิติสูงสุด ถึงเป็นสัญญาณเตือนสำหรับโรงแรมที่เปิดอยู่แล้ว?
ต้องเข้าใจกลไกพื้นฐานก่อน RevPAR มาจากอัตราการเข้าพักคูณกับ ADR หรือราคาห้องเฉลี่ยต่อคืน และทั้งสองตัวนี้ถูกกำหนดโดยสมดุลระหว่าง demand กับ supply ในตลาดย่อยของเรา เมื่อห้องใหม่เปิดเข้ามาจำนวนมากแต่ demand ยังโตไม่ทัน สิ่งที่เกิดขึ้นตามหลักคือ demand เดิมถูกแบ่งให้ห้องมากขึ้น อัตราการเข้าพักเฉลี่ยของทั้งตลาดถูกกดลง และเมื่อหลายโรงแรมเริ่มเห็นห้องว่าง สัญชาตญาณแรกมักเป็นการลดราคาเพื่อแย่งแขก ผลลัพธ์คือ ADR ทั้งตลาดถูกลากลง RevPAR จึงโดนบีบจากทั้งสองทาง
ตัวเลข pipeline ของไทยชี้ว่าแรงกดดันนี้จะไม่กระจายเท่ากัน กรุงเทพกับภูเก็ตรวมกันคิดเป็นเกือบสองในสามของโครงการทั้งหมด และเกิน 60% ของจำนวนห้องในเส้นทาง แปลว่าใครที่ทำโรงแรมในสองทำเลนี้จะเจอห้องใหม่หนาแน่นกว่าที่อื่นมาก เฉพาะกรุงเทพ ปี 2568 ปีเดียวก็มีห้องใหม่เปิดเข้าตลาดแล้วกว่า 3,000 ห้อง และยังมีอีกหลายพันห้องรอเปิดในปีถัด ๆ ไป
ฝั่ง demand ก็ไม่ได้ช่วยให้เบาใจ นักท่องเที่ยวจีนซึ่งเคยเป็นเสาหลักลดลงถึง 35% เมื่อเทียบปีต่อปี ณ กันยายน 2568 เหลือราว 40% ของระดับก่อนโควิด แม้ตลาดอย่างอินเดียโต 15% อังกฤษโต 14% และรัสเซียโต 10% แต่ก็ยังไม่ได้ชดเชยได้เต็ม ภาพรวมคือนักท่องเที่ยวต่างชาติเข้าไทยยังลดราว 8% ถึงกันยายน 2568 ขณะที่ญี่ปุ่นและเวียดนามต่างโตกว่า 20% ในช่วงเดียวกัน demand จึงกำลังไหลไปที่อื่นในภูมิภาค พอดีกับที่ห้องใหม่ของเรากำลังจะเปิด
💡 BoydWee เห็นว่า — ห้องใหม่เปิดคึกคัก ไม่ใช่ข่าวดีของทุกคนในสมการเดียวกัน
เอาตรง ๆ ผมว่าสิ่งที่ต้องแยกให้ออกคือ pipeline สถิติสูงสุดเป็นข่าวดีของ “นักลงทุน” แต่เป็นโจทย์ของ “ผู้ดำเนินงาน” สองบทบาทนี้มองตัวเลขเดียวกันคนละมุม ฝั่งนักลงทุนยังเข้าซื้ออย่างมั่นใจ Colliers ประเมินว่ามูลค่าซื้อขายโรงแรมในไทยปี 2569 อาจแตะเกิน 12,000 ล้านบาท เพราะเขาเล่นเกมระยะยาว ซื้อของถูกช่วงตลาดอ่อน ปรับปรุงแล้วรอวันฟื้น แต่สำหรับคนที่ถือโรงแรมและต้องขายห้องให้ได้ทุกคืนวันนี้ ห้องใหม่ทุกห้องที่เปิดในทำเลเดียวกันคือคู่แข่งเพิ่ม ไม่ใช่ข่าวน่ายินดี
ที่ผมพาดหัวว่า supply คือสัญญาณเตือน เพราะห้องใหม่จำนวนมากเอียงไปทาง luxury และ upper upscale ข้อมูลภาพรวม APAC ที่ Lodging Econometrics รายงานชี้ว่า luxury โต 14% upper upscale โต 17% ในเส้นทางก่อสร้าง และไทยก็เดินตามทิศทางนี้ ผลคือตลาดกำลังแยกเป็นสองชั้นชัดขึ้น โรงแรม tier กลางจะโดนบีบจากสองด้านพร้อมกัน ด้านบนมีห้อง luxury ใหม่ที่ช่วงเปิดตัวมักลดราคาลงมาเล่นในช่วงที่ทับกับเรา ด้านล่างมีที่พักทางเลือกและ OTA กดดันอยู่แล้ว
สิ่งที่ผมอยากเตือนคือ อย่าอ่านข่าว “โรงแรมใหม่เปิดคึกคัก” แล้วรู้สึกว่าตลาดกำลังฟื้น จนลืมถามว่าห้องใหม่พวกนั้นกำลังจะมาแย่ง demand ก้อนเดียวกับเราหรือเปล่า วินัยที่สำคัญที่สุดในภาวะ supply กำลังเพิ่มคือ อย่าตกใจลดราคาก่อน เพราะเมื่อทั้งตลาดพากันลดราคารับห้องใหม่ คนที่เจ็บหนักสุดคือคนที่ลดก่อนโดยไม่จำเป็น
เมื่อ supply โตเร็วกว่า demand — occupancy ของตลาดขยับยังไง (ภาพจำลอง)
ตัวเลขในกล่องนี้เป็นภาพจำลองเชิงทิศทาง (scenario) ไม่ใช่ตัวเลขจริงของตลาดใดตลาดหนึ่ง และไม่ใช่การรับประกันผล จุดประสงค์คือให้เห็นว่าเมื่อ supply โตเร็วกว่า demand อัตราการเข้าพักเฉลี่ยของทั้งตลาดจะถูกกดลงเอง กับดักที่ตามมาคือถ้าเรารีบลดราคาเพื่อไล่ occupancy กลับไปที่ 72% ADR จะตกจน RevPAR ยิ่งแย่กว่าเดิม ทางที่ดีกว่าคือยอมรับ occupancy ที่ต่ำลงบ้าง แล้วรักษา ADR พร้อมสร้าง demand ตรงของเราเองไว้
▍ ผลกระทบกับโรงแรมไทยใน 3 กรอบเวลา
⏱ ทันที (สัปดาห์นี้): ใน 18-24 เดือนข้างหน้า comp set ของเรามีห้องใหม่เปิดกี่ห้อง เรารู้ตัวเลขนี้หรือยัง?
การบ้านสัปดาห์นี้ตรงไปตรงมา ทำรายการห้องใหม่ที่กำลังจะเปิดในทำเลหรือ comp set ของเราในช่วง 18-24 เดือนข้างหน้า ถ้าคุณเป็นเจ้าของหรือ GM ของโรงแรม 80 ห้องในทำเลท่องเที่ยว ให้ลองไล่ดูว่ามีป้ายก่อสร้างโรงแรม หรือข่าวเปิดตัวโครงการใหม่ใกล้ ๆ กี่แห่ง รวมกี่ห้อง แล้วเทียบกับจำนวนห้องในตลาดย่อยของเราวันนี้
ผมว่าหลายโรงแรมไม่เคยนับตัวเลขนี้อย่างจริงจัง แล้วมารู้ตัวตอนห้องใหม่เปิดพร้อมโปรโมชันเปิดตัวที่ดึงแขกไปแล้ว การรู้ล่วงหน้าว่ามีห้องใหม่เข้ามาเท่าไร ทำให้เรามีเวลาวางแผนป้องกันราคาและฐานลูกค้า แทนที่จะตั้งรับตอนสายเกินไป ตัวเลข pipeline ระดับประเทศเป็นแค่ฉากหลัง สิ่งที่ตัดสินชะตาโรงแรมเราจริง ๆ คือ supply ในรัศมีที่แขกเรามองว่าเป็นทางเลือกทดแทนกันได้
📅 3-6 เดือน: ถ้าห้องใหม่กำลังจะเปิดใกล้เรา จะป้องกัน ADR อย่างไรไม่ให้ถูกลากลงตอน supply เข้า?
หลักคือสร้างฐานรายได้ที่ไม่ต้องแข่งราคากับห้องใหม่ให้แน่นก่อนที่ supply จะเข้า เริ่มจากล็อก forward business หรือยอดจองล่วงหน้าจากกลุ่มที่มั่นคง เช่น กลุ่ม corporate สัญญาปี กลุ่ม MICE และ base ที่จองตรง เพื่อให้เรามีรายได้ส่วนหนึ่งที่ไม่ผันผวนตามสงครามราคาในตลาด ควบคู่กับการดันสัดส่วนการจองตรงและระบบสมาชิกให้สูงขึ้น
เหตุผลที่ต้องทำก่อนคือ ห้องใหม่ที่เพิ่งเปิดมักต้องพึ่ง OTA และลดราคาหนักในช่วงแรกเพื่อสร้างยอดและรีวิว ถ้าเรามีฐานลูกค้าตรงที่แข็งอยู่แล้ว เราจะไม่ถูกบังคับให้ลงไปเล่นสงครามราคานั้น สิ่งที่ต้องระวังที่สุดคืออย่าเพิ่งรีบลดราคาเชิงป้องกันก่อนห้องใหม่เปิดจริง เพราะการทุบราคาล่วงหน้ามักทำให้เราเสีย ADR ไปฟรี ๆ ทั้งที่คู่แข่งยังไม่เปิดด้วยซ้ำ วินัยราคาในจังหวะนี้มีค่ามาก
🔭 12 เดือนขึ้นไป: โรงแรมเราอยู่ tier ไหนของ pipeline — luxury ที่ห้องใหม่เยอะ หรือ mid-market ที่ถูกบีบสองด้าน?
โครงสร้าง pipeline ของไทยไม่ได้กระจายเท่ากันทุก tier ข้อมูลภาพรวม APAC ชี้ว่าห้องใหม่เอียงไปทาง luxury และ upper upscale ชัดเจน ไทยก็เดินตามทิศทางนี้ โดยกรุงเทพและภูเก็ตเป็นตัวหลัก ผลที่ตามมาคือตลาดแยกเป็นสองชั้น โรงแรม 4 ดาวขึ้นไปในทำเลดีมีแนวโน้มไปต่อได้ ขณะที่ JLL คาดว่าอัตราการเข้าพักทั้งประเทศปี 2569 จะอยู่ราว 72% และภูเก็ตสูงถึงราว 84% แต่โรงแรม tier กลางกลับถูกบีบจากสองด้านพร้อมกัน
คำถามระยะยาวคือโรงแรมเราอยู่ tier ไหน ถ้าเป็น tier กลาง ทางรอดไม่ใช่การพยายามไปแข่ง luxury ที่เพิ่งเปิด แต่คือการวางตำแหน่งให้ชัดใน tier ของตัวเอง สร้างเหตุผลให้แขกยอมจ่ายให้เรามากกว่าคู่แข่งข้างบ้าน ด้วยจุดเด่นที่ห้องใหม่ลอกไม่ได้ในเวลาสั้น แนวคิดนี้ใกล้กับที่ผมเคยเขียนถึงโรงแรมในเมืองรองที่เปลี่ยนช่วงโลว์ซีซั่นเป็นโอกาสด้วยการกระจายตลาดแทนการแข่งราคา หัวใจเดียวกันคือรู้ว่าเราเก่งเรื่องอะไร แล้วป้องกันฐานนั้นไว้ ไม่ใช่ไล่ตามเกมของคนอื่น
⚡ ประโยชน์สำหรับโรงแรมไทย — 3 ขั้นที่ทำได้ก่อน supply ใหม่เข้าตลาด
- Audit supply ใหม่ใน comp set ของเรา — ทำรายการห้องใหม่ที่กำลังจะเปิดในทำเลหรือ comp set ของเราในช่วง 18-24 เดือนข้างหน้า นับจำนวนโครงการและจำนวนห้อง แล้วเทียบกับจำนวนห้องในตลาดย่อยวันนี้ เพื่อประเมินว่า demand เดิมจะต้องถูกแบ่งกับห้องใหม่มากแค่ไหน อย่าใช้แค่ตัวเลขระดับประเทศ ให้ดูรัศมีที่แขกเรามองว่าทดแทนกันได้จริง
- ป้องกัน ADR ด้วยฐานรายได้ที่ไม่ต้องแข่งราคา — ล็อก forward business จากกลุ่ม corporate MICE และการจองตรงให้แน่นก่อน supply เข้า ดันสัดส่วนการจองตรงและระบบสมาชิกให้สูงขึ้น เพื่อไม่ให้ถูกบังคับลงไปเล่นสงครามราคากับห้องใหม่ และอย่ารีบลดราคาเชิงป้องกันก่อนห้องใหม่เปิดจริง
- วางตำแหน่งให้ชัดใน tier ของตัวเอง — ระบุว่าโรงแรมเราอยู่ tier ไหนของตลาด ถ้าเป็น tier กลางอย่าพยายามไปแข่ง luxury ที่เพิ่งเปิด แต่ให้สร้างจุดเด่นที่ห้องใหม่ลอกไม่ได้ในเวลาสั้น เช่น บริการเฉพาะทาง ทำเล หรือความสัมพันธ์กับลูกค้าประจำ เพื่อให้แขกยอมจ่ายให้เรามากกว่าคู่แข่งข้างบ้านโดยไม่ต้องลดราคา
(ตัวอย่างและการคาดการณ์ในบทความเป็นภาพประกอบเชิงทิศทาง ไม่ใช่คำแนะนำการลงทุนหรือการรับประกันผล การตัดสินใจเรื่องราคาและ inventory ควรพิจารณาข้อมูลจริงเฉพาะของโรงแรมแต่ละแห่ง โครงสร้าง supply ของทำเล และ pickup pace ของแต่ละช่วง)
สิ่งที่ผมอยากให้จำกลับไปจากตัวเลข pipeline ชุดนี้ ไม่ใช่จำนวน 43,067 ห้อง แต่คือหลักคิดว่า supply เป็นตัวแปรที่มองเห็นล่วงหน้าได้ ห้องใหม่ไม่ได้โผล่มาในชั่วข้ามคืน มันใช้เวลาสร้างเป็นปี ซึ่งแปลว่าเรามีเวลาเตรียมตัว ถ้าเราเลือกจะเตรียม
คำถามที่อยากฝากไว้คือ ระหว่างการเตรียมป้องกัน ADR และฐานลูกค้าตั้งแต่วันนี้ ก่อนห้องใหม่เปิด กับการรอให้ห้องล้นแล้วค่อยลดราคาตามตลาดทีหลัง โรงแรมของคุณกำลังเลือกทางไหนอยู่ และถ้ายังไม่เคยนับว่ามีห้องใหม่กี่ห้องกำลังจะเปิดใกล้ตัว บางทีนั่นคือสิ่งแรกที่ควรทำสัปดาห์นี้
อยากลองไล่ดูว่ามีห้องใหม่กี่ห้องกำลังจะเปิดใน comp set ของโรงแรมคุณ แล้ววางแผนป้องกัน ADR ก่อน supply เข้า — ทักมาคุยกันได้เลย
